Usufrutto e Nuda Proprietà

Cosa sono Usufrutto e Nuda Proprietà

in questa guida vogliamo spiegare in modo chiaro due concetti importanti del diritto immobiliare italiano: usufrutto e nuda proprietà. Capire bene cosa significano è fondamentale per chi possiede o desidera acquistare un immobile.

Cos’è l’Usufrutto

L’usufrutto è il diritto di usare un immobile e di trarne benefici, pur non essendone proprietari. Chi possiede questo diritto si chiama usufruttuario. Può vivere nella casa, affittarla o concederla in uso a terzi.
È diverso dai diritti di uso o abitazione, che consentono solo l’utilizzo personale del bene.

Cos’è la Nuda Proprietà

La nuda proprietà è la condizione di chi è proprietario di un immobile, ma non può usarlo perché il diritto di godimento spetta all’usufruttuario.
Quando l’usufrutto termina (alla scadenza o con la morte dell’usufruttuario), il nudo proprietario ottiene la piena proprietà dell’immobile.

Tipi di Usufrutto

L’usufrutto può essere:

Vitalizio: dura per tutta la vita dell’usufruttuario.
A termine: dura per un periodo di tempo stabilito.

Il valore dell’usufrutto viene calcolato seguendo tabelle ufficiali, basate sul tasso legale di interesse, che dal 2025 non potrà essere inferiore al 2,5%.

Cessione dell’Usufrutto e Obblighi

Salvo divieti specifici, l’usufruttuario può cedere il proprio diritto, per tutto il periodo o solo per una parte.
Tuttavia, l’usufrutto si estingue comunque alla scadenza stabilita o alla morte dell’usufruttuario (se vitalizio).
Di norma, chi ottiene un usufrutto deve redigere un inventario e fornire garanzie per la conservazione e restituzione del bene, salvo esoneri previsti dal contratto.
Chi ha donato o venduto un immobile riservandosi l’usufrutto non è obbligato a fornire garanzia.

Usufrutto, Nuda Proprietà e Agevolazioni Fiscali Immobiliari

Agevolazione Prima Casa
È possibile ottenere le agevolazioni fiscali per la prima casa anche se si possiede già la nuda proprietà di un altro immobile nello stesso Comune, a condizione che siano rispettati tutti i requisiti previsti dalla legge.
Questo perché il nudo proprietario non ha il possesso effettivo dell’abitazione.
L’agevolazione non spetta se si è già usufruito del beneficio “prima casa” per acquisire la nuda proprietà.

Detrazioni Fiscali per Ristrutturazione
Se si crea un usufrutto, le detrazioni fiscali in corso (per esempio, per ristrutturazioni) restano al nudo proprietario.
Alla morte del beneficiario, la detrazione passa solo all’erede che mantiene il possesso diretto dell’immobile.
Se ci sono più eredi che abitano insieme nell’immobile, la detrazione è divisa in parti uguali.
Le quote residue non si trasferiscono in caso di vendita o donazione da parte dell’erede.

Reddito Immobiliare e Plusvalenze

Imputazione del Reddito
Il reddito derivante da un immobile (reddito fondiario) è tassato a chi ha il diritto reale di possesso, anche se non percepisce un affitto. In caso di usufrutto, il reddito viene dichiarato dall’usufruttuario.

Plusvalenze dopo il Superbonus
Dal 1° gennaio 2024, le plusvalenze da immobili ristrutturati con il Superbonus possono essere tassate se la vendita avviene entro 5 anni dall’acquisto.
Questo vale anche per nuda proprietà o usufrutto, se l’immobile non è stato usato come abitazione principale.
La nuova norma punta a tassare il guadagno legato agli interventi agevolati.

Conclusione

Il tema dell’usufrutto e della nuda proprietà è complesso e ha molte implicazioni legali e fiscali, che variano a seconda dei casi (acquisto, vendita, successione, detrazioni, imposte).