Rent to Buy Cos’è?

Il contratto di “rent to buy” è una forma contrattuale che si è diffusa negli ultimi anni per facilitare la compravendita di immobili, specialmente quando l’acquirente non riesce immediatamente a ottenere un finanziamento bancario. Si ispira al tradizionale affitto con riscatto.

Definizione e Caratteristiche Principali:

• Il “rent to buy” è un contratto di concessione in godimento di un immobile, simile alla locazione, che attribuisce al conduttore il diritto, ma non l’obbligo, di acquistare la proprietà dell’immobile entro un termine stabilito, imputando al prezzo di trasferimento una parte del canone versato.
  All’interno di questo schema, le parti possono definire diversamente la ripartizione del versamento periodico tra canone per il godimento e anticipo sul prezzo per l’eventuale futuro acquisto.
  È obbligatorio indicare nel contratto la quota dei canoni imputata a corrispettivo che deve essere restituita all’acquirente in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto entro il termine concordato.

Disciplina Normativa:
La disciplina del “rent to buy” è stata introdotta nell’ordinamento italiano dall’art. 23 del decreto legge 12 settembre 2014, n. 133 (cosiddetto decreto “Sblocca Italia”), convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164.
I contratti di “rent to buy” devono essere trascritti nei registri immobiliari. Questa trascrizione produce anche gli stessi effetti di quella prevista per i contratti di locazione ultranovennali.
La trascrizione richiede che il contratto sia stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
La trascrizione ha l’effetto di “prenotare” il futuro acquisto dell’immobile, tutelando il conduttore dal rischio che l’immobile venga venduto ad altri, pignorato o ipotecato. Garantisce anche un privilegio speciale sull’immobile per le somme dovute dal concedente al conduttore.
Gli effetti della trascrizione cessano se entro un anno dalla data convenuta per la compravendita, e comunque entro dieci anni dalla trascrizione, non viene trascritta la compravendita.
Soggetti e Oggetto:
Non ci sono particolari requisiti per le parti contraenti, che possono essere privati, imprese, professionisti, ecc..
Non sono previste limitazioni sulla natura dell’immobile, che può essere un’abitazione, un fabbricato non abitativo o un terreno.

Aspetti Fiscali:
Le imposte nel “rent to buy” variano a seconda della parte del canone e della natura del concedente:
Parte del canone imputata al godimento:
Generalmente esente da IVA.
Soggetta a imposta di registro del 2%, ma il concedente (se impresa costruttrice) può optare per l’imponibilità IVA, con imposta di registro in misura fissa (67 euro per scritture private, 200 euro per atti pubblici/scritture private autenticate).
Se il concedente è diverso da un’impresa, l’imposta di registro è del 2%.
Per le imposte sui redditi e l’IRAP si applicano le norme previste per i canoni di locazione, inclusa la possibilità di optare per la cedolare secca per concedenti diversi da imprese.
Parte del canone imputata a corrispettivo di vendita:
Soggetta a IVA con le stesse aliquote previste per la futura compravendita, e quindi imposta di registro in misura fissa (200 euro).
Successivo trasferimento della proprietà:
Soggetto alle ordinarie imposte previste per la compravendita immobiliare.
Mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore:
Le somme percepite come acconto e non restituite costituiscono reddito imponibile ai fini delle imposte sui redditi e dell’IRAP.
Ai fini IVA è necessario emettere una nota di variazione e assoggettare a IVA la quota trattenuta dal concedente con aliquota ordinaria.
Risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore:
Le somme acquisite dal concedente come indennità sono imponibili ai fini delle imposte sui redditi e dell’IRAP.
Ai fini IVA è necessario emettere una nota di variazione e annotare gli importi come esclusi da IVA.
Risoluzione del contratto per inadempimento del concedente:
Rilevano come componenti negativi ai fini delle imposte sui redditi e dell’IRAP solo gli interessi legali versati al conduttore sulla parte dei canoni restituiti.
Ai fini IVA, il concedente deve emettere una nota di variazione per gli importi restituiti.
Per gli immobili strumentali, la parte del canone imputata al godimento è esente IVA (con possibilità di opzione per l’imponibilità) e soggetta a imposta di registro dell’1%. La parte imputata a vendita e il successivo trasferimento seguono le stesse regole degli immobili abitativi.

Alternative al “Rent to Buy”:
Il “rent to buy” non è l’unica soluzione per gestire pagamenti rateali nell’ambito immobiliare. Esistono anche:
“Help to Buy“: Contratto preliminare di compravendita (trascritto) con consegna anticipata dell’immobile e pagamento rateale di acconti o caparra. Prevede l’obbligo di acquisto, a differenza del “rent to buy” che prevede una facoltà. La durata della tutela tramite trascrizione è limitata a tre anni. Fiscalmente è trattato come un normale contratto preliminare.
“Buy to Rent“: Compravendita con pagamento rateale del prezzo, garantita con riserva di proprietà o condizione risolutiva di mancato pagamento. Prevede l’immediato trasferimento della proprietà (nel caso di condizione risolutiva), con i conseguenti oneri fiscali sulla proprietà a carico dell’acquirente.
Considerazioni Finali:
La regolamentazione del “rent to buy” favorisce la sua adozione in situazioni in cui si prevede un futuro acquisto dell’immobile inizialmente concesso in godimento, grazie alla tutela offerta dalla trascrizione fino a dieci anni. Tuttavia, è importante valutare attentamente le diverse alternative contrattuali in base alle specifiche esigenze e finalità delle parti. Il “rent to buy” prevede solo la possibilità di acquisto, la ripartizione del canone e il trasferimento della proprietà solo al termine del periodo di godimento, il che comporta che le imposte sulla proprietà rimangano a carico del concedente per tutta la durata del contratto.

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