Lavori Bloccati Dai Morosi

Il giudice può ordinare il pagamento delle quote

Capita spesso che un cantiere condominiale sia deciso, finanziato in parte e pronto a partire, ma resti fermo perché alcuni condomini non versano la propria quota. In questi casi ci si chiede chi sia responsabile del ritardo: l’amministratore, i morosi, o nessuno? 

Il Tribunale di Pescara (ordinanza del 31 agosto 2026, R.G. n. 269/2025) ha esaminato lavori su un terrazzo di proprietà esclusiva rimasti fermi perché alcuni condomini non avevano versato le quote. L’impresa chiedeva la disponibilità dell’intero importo prima di firmare il contratto.

Amministratore. Il Tribunale ha escluso la sua responsabilità: aveva fatto quanto prescritto e il blocco dipendeva dai mancati versamenti. Senza un piano di riparto approvato dall’assemblea, però, non poteva usare il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo dell’art. 63 disp. att. c.c.

Morosi. Il giudice ha ordinato loro di versare le somme richieste, per costituire il fondo speciale dell’art. 1135 c.c. La nomina di un amministratore ad acta è stata respinta, perché non avrebbe risolto la mancanza di fondi.

Spese del terrazzo (art. 1126 c.c.). Sulla parte con funzione di copertura, un terzo spetta al proprietario esclusivo e due terzi ai proprietari delle unità sottostanti. La parte aggettante è interamente a carico del proprietario esclusivo. Conta la funzione delle singole porzioni, come confermato dalla Cassazione (ord. n. 21572/2026).

In pratica

• Far approvare il piano di riparto dall’assemblea consente all’amministratore di agire subito con il decreto ingiuntivo.
• Se l’impresa chiede la provvista integrale, il fondo speciale va costituito prima della firma.
• Il computo dei lavori deve distinguere la parte coprente da quella aggettante.