Condomini morosi: cosa succede davvero (e cosa potrebbe cambiare)
Quote non pagate, tempi di recupero, tutele per chi è in regola: facciamo chiarezza sulle regole di oggi e su una proposta di legge che fa discutere.
Quando si è “morosi”?
Prima di quanto si pensi: basta che scada il termine di una rata, ordinaria o straordinaria, e il pagamento non arrivi. Non c’è una soglia minima di importo né di giorni di ritardo.
Cosa deve fare l’amministratore
- Sollecitare con garbo, ma per iscritto. Prima arriva una lettera (PEC o raccomandata) con un termine per pagare, di solito 10-15 giorni. Se il condomino collabora, si può anche concordare una rateizzazione.
- Passare al decreto ingiuntivo (art. 63 disp. att. c.c.) se il sollecito resta senza risposta, di norma senza chiedere l’autorizzazione all’assemblea. Va fatto entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è diventato esigibile: oltre quel termine l’amministratore rischia la revoca.
- Sospendere i servizi comuni utilizzabili separatamente (ad esempio il riscaldamento centralizzato) quando il ritardo supera i 6 mesi.
Il decreto ingiuntivo, in due parole
Serve un riparto approvato dall’assemblea. Il decreto è subito esecutivo: dopo la notifica arriva il precetto, che concede 10 giorni per pagare, e poi si può arrivare al pignoramento. Il moroso ha 40 giorni per opporsi, ma l’opposizione non ferma automaticamente il pagamento.
E i fornitori?
L’amministratore deve consegnare ai creditori l’elenco dei morosi. Secondo l’articolo, se non lo fa risponde di tasca propria dei danni (Cass. n. 1002/2025). I fornitori devono prima rivolgersi ai morosi e solo dopo possono bussare alla porta dei condomini in regola.
Attenzione alla privacy
I nomi dei morosi si possono comunicare in assemblea, nei bilanci e a chi li chiede, ma niente elenchi in bacheca o nelle chat di gruppo.
Cosa potrebbe cambiare
Una proposta di legge depositata al Senato, ancora in discussione, prevede che i fornitori possano chiedere l’intero debito al condominio, che i servizi si possano sospendere dopo sei mesi qualunque sia il servizio, e che tutti i pagamenti siano tracciabili.
In pratica
- Controllate che l’amministratore si muova nei tempi giusti.
- Approvate per tempo i piani di riparto: sono la base per agire in fretta.
- Un fondo cassa può aiutare, ma solo in caso di vera urgenza.
Spese condominiali, morosità e lavori in corso incidono sul valore di un immobile: prima di vendere o acquistare, fatevi aiutare a leggere bene i numeri.
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