Compare Casa sulla Carta

Acquistare un appartamento ancora da costruire o in corso di edificazione — quello che comunemente viene definito “comprare sulla carta” — permette spesso di personalizzare gli spazi e la distribuzione dei locali secondo i propri gusti. Tuttavia, in passato questa scelta ha comportato notevoli rischi legati a possibili crisi dell’impresa costruttrice o a difetti dell’immobile.

Per proteggere chi acquista, la legge italiana (D.Lgs. 122/2005, potenziato dal D.Lgs. 14/2019) ha introdotto un sistema di garanzie obbligatorie e irrinunciabili. Vediamo insieme quali sono i punti chiave da conoscere prima di firmare.

1. Il ruolo del Notaio e la “prenotazione” dell’immobile

Quando si acquista una casa da costruire, il contratto preliminare (compromesso) deve essere stipulato obbligatoriamente per atto pubblico o scrittura privata autenticata dal Notaio.

Grazie all’intervento del Notaio, il preliminare viene trascritto nei registri immobiliari. La trascrizione funziona come una vera e propria “prenotazione” opponibile ai terzi: dal momento della trascrizione, il costruttore non può vendere la casa a qualcun altro né ipotecarla, e i suoi eventuali creditori non possono pignorare l’immobile.

2. La Fideiussione sugli acconti versati

Una delle tutele più importanti riguarda le somme di denaro versate prima del rogito definitivo.

• Garanzia totale: Al momento della firma del preliminare, il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente una fideiussione rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazioni.
• Cosa copre: La fideiussione garantisce la restituzione di tutti gli acconti o caparre versati (più gli interessi) qualora l’impresa vada in crisi (pignoramento, fallimento/liquidazione) oppure non consegni la polizza assicurativa decennale al rogito.
• Niente garanzia, niente contratto: Se il costruttore non fornisce la fideiussione conforme al modello standard, il contratto è nullo (nullità che può far valere solo l’acquirente).

3. La Polizza Assicurativa Decennale Postuma

Al momento della firma del contratto definitivo di vendita (il rogito), il costruttore deve consegnare al compratore una polizza assicurativa indennitaria decennale.

• Copertura di 10 anni: La polizza ha effetto dalla data di ultimazione dei lavori e copre per dieci anni i danni materiali e diretti all’immobile (compresi i gravi difetti costruttivi, problemi di impermeabilizzazione, lesioni strutturali o difetti del suolo).
• Protezione ulteriore: Se al rogito il costruttore non consegna la polizza conforme alle norme, l’acquirente può recedere dal preliminare ed escutere la fideiussione per riavere indietro tutti i soldi versati, oppure far valere la nullità dell’atto.

Quando si applicano queste tutele?

La protezione speciale scatta quando si verificano tre condizioni principali:

• Il venditore è un “costruttore” (impresa o cooperativa edilizia).
• L’acquirente è una persona fisica.
• L’immobile è “da costruire”, ossia per il quale sia stato richiesto o presentato il titolo abilitativo edilizio (permesso di costruire) ma che non sia ancora stato ultimato né abbia ottenuto l’agibilità.

La giurisprudenza e la prassi notarile ritengono inoltre che queste tutele si applichino anche ai fabbricati oggetto di ristrutturazione integrale o complessa.

In sintesi

Chi compra un immobile in corso di costruzione non deve temere di rimanere privo di tutele. L’obbligo di passare dal Notaio, la consegna della fideiussione sugli acconti e la polizza decennale postuma garantiscono la massima sicurezza all’acquirente sia sotto il profilo finanziario che strutturale.