Comodato D’Uso Gratuito

Comodato: Ecco le sue caratteristiche principali:
Definizione e Natura: È un contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa (mobile o immobile) affinché se ne serva per un determinato tempo o uso, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. La sua caratteristica fondamentale è che consente di utilizzare un bene senza versare alcun corrispettivo. Questa è la differenza principale rispetto alla locazione (affitto), che prevede il pagamento di un canone. Si tratta di un contratto gratuito.

Forma del Contratto: Per il comodato d’uso gratuito, la forma è solitamente libera. Non è strettamente necessario che il contratto sia redatto per iscritto, anche nel caso di comodato immobiliare con durata superiore ai nove anni, a meno che non ricorrano specifici casi indicati dall’articolo 1350 del codice civile. È possibile stipularlo anche in forma orale. Tuttavia, è consigliabile la redazione scritta in quanto il contratto firmato è vincolante per entrambe le parti e rappresenta una garanzia. È importante anche per ottenere una data certa a fini probatori.

Registrazione: Per i beni mobili: Se il contratto di comodato verbale non è soggetto all’obbligo di registrazione. Se stipulato in forma scritta per beni mobili, può essere registrato volontariamente pagando l’imposta di registro.

Per i beni immobili: Secondo l’Agenzia delle Entrate, il comodato avente ad oggetto immobili è soggetto a registrazione in termine fisso se stipulato in forma scritta. Questo vale sia per scritture private (autenticate o meno) che per atti pubblici.

Termini per la registrazione (se obbligatoria/volontaria): Entro 30 giorni dalla data dell’atto per la scrittura privata non autenticata; entro 30 giorni se in forma notarile; entro 60 giorni se stipulato all’estero.

Costi di registrazione: L’imposta di registro è pari a 200 euro. Per i contratti in forma scritta, è dovuta anche l’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe. Per i contratti a tempo determinato, in caso di rinnovo, l’imposta di registro deve essere pagata nuovamente, cosa che non avviene per quelli a tempo indeterminato.

Chi paga: Le spese di registrazione sono a carico di entrambe le parti in solido tra loro.

Rischio fiscale: L’utilizzo del comodato per aggirare gli obblighi fiscali legati al pagamento di un affitto (simulando una gratuità che non c’è) può portare a conseguenze legali e sanzioni. Anche se il comodatario subaffitta l’immobile, il reddito fondiario resta in capo al proprietario-comodante.

Durata: Il contratto ha la caratteristica di avere un limite di tempo concordato dalle parti in base all’uso specifico del bene. Se non viene pattuito un termine finale o non è intuibile dall’uso, il contratto è definito “precario” ai sensi dell’articolo 1810 c.c..

Recesso e Disdetta: Il comodante (chi concede il bene) può richiedere la chiusura anticipata del contratto prima della scadenza concordata in caso di necessità urgente o imprevisto. Il recesso deve essere comunicato alla controparte, preferibilmente tramite raccomandata A/R, con eventuale preavviso e richiesta di restituzione. Se il contratto era stato registrato, la disdetta va comunicata all’Agenzia delle Entrate.

Vantaggi e Rischi: Può essere fatto in forma orale, i costi sono ridotti (solo registrazione se scritta). È possibile usufruire di agevolazioni per il pagamento dell’IMU (riduzione del 50% della base imponibile per case date in comodato a figli o parenti, escluse categorie di lusso/pregio). Il comodatario non paga le spese straordinarie (a carico del comodante). Il comodante potrebbe dover risarcire il comodatario per danni se ne era a conoscenza. Per il comodante, il principale rischio è dover restituire l’immobile in caso di urgenza (minore stabilità rispetto a un affitto). Il comodatario non può concedere l’oggetto a terzi senza il consenso del comodante; una violazione di questa norma dà diritto al comodante di richiedere l’immediata restituzione dell’immobile e un risarcimento danni.

Residenza: È possibile richiedere la residenza presso l’immobile dato in comodato d’uso, rivolgendosi all’ufficio anagrafe. Se il comodato è a tempo determinato, la residenza non può più essere mantenuta nella casa dopo la scadenza del contratto.

IMU e TARI: Per gli immobili concessi in comodato, l’IMU è dovuta dal proprietario (o titolare di diritto reale di godimento). In sintesi, il contratto di comodato d’uso è un modo per concedere l’utilizzo di un bene gratuitamente. Per gli immobili, se stipulato in forma scritta, richiede la registrazione. Consente potenzialmente agevolazioni sull’IMU per i comodati a parenti. Il comodatario non può sub-affittare senza consenso.