Calcolo Plusvalenza Superbonus

Per il calcolo della plusvalenza generata a seguito di lavori con il Superbonus, è necessario considerare diversi aspetti normativi e le modalità di calcolo previste dalla legge.

Normativa di riferimento
La legge di bilancio per il 2024 ha introdotto novità riguardanti le plusvalenze immobiliari, in particolare per gli immobili che hanno usufruito del Superbonus. Queste novità sono state integrate nell’art. 67 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), introducendo la lettera b-bis).
Ambito di applicazione
La nuova normativa si applica alla cessione a titolo oneroso di unità immobiliari diverse dall’abitazione principale, per le quali sono stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus. L’obiettivo è tassare il plusvalore che deriva da tali interventi.
Calcolo della plusvalenza
La plusvalenza è calcolata come la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto o costruzione dell’immobile, aumentato di ogni altro costo inerente al bene.
Costi inerenti e Superbonus
Una delle principali novità riguarda il trattamento dei costi sostenuti per gli interventi Superbonus:
Interventi conclusi da meno di cinque anni: Se gli interventi agevolati ai sensi dell’art. 119 del decreto-legge n. 34/2020 si sono conclusi da non più di cinque anni al momento della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cui all’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020. In sostanza, le spese per i lavori Superbonus non possono essere considerate come costi che aumentano il valore iniziale dell’immobile, riducendo così la plusvalenza imponibile.
Interventi conclusi da più di cinque anni: Se gli interventi agevolati si sono conclusi da più di cinque anni al momento della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50% di tali spese, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. In questo caso, solo la metà delle spese sostenute per i lavori Superbonus può essere inclusa nel calcolo dei costi inerenti, riducendo parzialmente la plusvalenza imponibile.
Aliquota di detrazione
Un aspetto importante è se considerare rilevanti solo gli interventi con Superbonus al 110% o anche quelli con percentuali inferiori (90%, 70%, 65%). Si tende a considerare che solo gli interventi che hanno beneficiato della detrazione massima del 110% generano plusvalenza imponibile.
Esclusioni
Ci sono alcune cause di esclusione dalla plusvalenza:
Abitazione principale: Se l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del tempo tra l’acquisto/costruzione e la vendita, la plusvalenza non si applica.
Successione: Gli immobili ricevuti per successione sono esclusi.
Donazione: Per gli immobili ricevuti per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.
Modalità di tassazione
La plusvalenza può essere tassata in due modi:
Tassazione ordinaria (Irpef): La plusvalenza viene inclusa nella dichiarazione dei redditi e tassata in base alle aliquote progressive Irpef. Imposta sostitutiva: È possibile optare per un’imposta sostitutiva del 26%, pagata al momento dell’atto notarile.
Esempio pratico
Supponiamo di vendere un immobile ristrutturato con il Superbonus 110%. L’immobile è stato acquistato a 100.000 euro e rivenduto a 150.000 euro. I costi per i lavori Superbonus sono stati di 50.000 euro.
Se la vendita avviene entro 5 anni dalla fine dei lavori, e si è usufruito del 110% con sconto in fattura o cessione del credito, non si considerano i costi dei lavori. La plusvalenza sarà quindi di 50.000 euro (150.000 – 100.000).
Se la vendita avviene dopo 5 anni dalla fine dei lavori, si considera il 50% dei costi dei lavori (25.000 euro). La plusvalenza sarà quindi di 25.000 euro (150.000 – 100.000 – 25.000).
Considerazioni aggiuntive
È fondamentale individuare correttamente la data di ultimazione dei lavori.
Gli interventi di manutenzione ordinaria o realizzabili in edilizia libera generalmente non generano plusvalenza.
La plusvalenza si applica solo se c’è stato un effettivo vantaggio derivante dal Superbonus.
Spero che queste informazioni ti siano utili per comprendere meglio il calcolo della plusvalenza a seguito di lavori con il Superbonus.