Agibilità dei Fabbricati: Cosa Devi Sapere per Comprare e Vendere
Comprendere la normativa sull’agibilità degli immobili è fondamentale, sia che siate proprietari, acquirenti o venditori. A partire dall’11 dicembre 2016, il tradizionale “certificato di agibilità” è stato sostituito dalla “segnalazione certificata di agibilità” (SCA). Questa evoluzione ha introdotto importanti novità, rafforzando la responsabilità professionale e chiarendo gli obblighi in caso di compravendita.
Cos’è la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) e Quando è Necessaria?
La SCA attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e dei relativi impianti, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato. La novità sostanziale consiste nell’assunzione di responsabilità da parte del professionista abilitato, che deve attestare la sussistenza dei requisiti di legge.
La SCA deve essere presentata da parte del titolare del permesso di costruire o di chi ha presentato la SCIA, oppure dai successori o aventi causa (inclusi gli acquirenti), allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune competente **entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura. La mancata presentazione comporta una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro. Una volta presentata la SCA con la documentazione richiesta, l’edificio può essere utilizzato immediatamente. Non è più prevista alcuna sanzione per l’utilizzo di un fabbricato non agibile, a meno che non sia stata emessa un’ordinanza di sgombero.
La SCA è obbligatoria per:
Nuove costruzioni.
Ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali).
Interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.
La documentazione essenziale per la SCA include:
Attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni.
Certificato di collaudo statico.
Dichiarazione di regolare esecuzione del direttore dei lavori.
Dichiarazione di conformità alle norme sull’accessibilità e il superamento delle barriere architettoniche.
Estremi dell’aggiornamento catastale.
Dichiarazione dell’impresa installatrice sulla conformità degli impianti o certificato di collaudo degli stessi.
Agibilità e Compravendita Immobiliare, Punti Chiave
Nel nostro ordinamento non esiste una norma che vieta l’alienazione di un fabbricato privo dei requisiti di agibilità o della relativa certificazione. Tuttavia, la questione è cruciale nel rapporto tra le parti, che devono essere correttamente informate e raggiungere un accordo.
Responsabilità del Venditore: In assenza di un accordo esplicito, il venditore è normalmente tenuto a garantire la presenza dei requisiti di agibilità. Se questi non sono presenti, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
L’Eccezione: L’unica eccezione si ha quando l’acquirente dichiara espressamente di essere consapevole della mancanza dei requisiti di agibilità e di voler comunque acquistare il fabbricato. Questa situazione è anomala e deve risultare inequivocabilmente dal contratto.
Consegna della Documentazione: Se la certificazione di agibilità è presente, il venditore deve consegnarla all’acquirente. Se l’agibilità era stata attestata per silenzio assenso o tramite SCA, si deve consegnare copia della domanda/segnalazione con gli allegati e la ricevuta.
Vecchie Costruzioni: Per gli edifici di vecchia costruzione (realizzati prima del 30 giugno 2003 e non oggetto di interventi successivi), non esiste un obbligo specifico di presentare la SCA se non sono stati fatti lavori che incidono sull’agibilità. In questi casi, il venditore può solo garantire la presenza dei requisiti, assumendosene la responsabilità.
Immobili di Nuova Costruzione in Attesa di SCA: Se le parti si accordano per stipulare l’atto di compravendita prima della presentazione della SCA, il venditore deve comunque garantire i requisiti di agibilità e rimane obbligato a presentare la SCA entro i termini di legge, a meno che l’acquirente non dichiari espressamente di farsene carico.
La Giurisprudenza e l’Agibilità
La Corte di Cassazione considera l’agibilità un requisito essenziale del fabbricato in caso di compravendita.
Rifiuto del Contratto: Il promissario acquirente ha il diritto di rifiutare la stipula del contratto definitivo se l’immobile è privo del certificato di abitabilità/agibilità, anche se la mancanza dipende dall’inerzia del Comune. L’assenza della certificazione costituisce un inadempimento del venditore che può portare alla risoluzione del contratto preliminare e alla restituzione del doppio della caparra.
Incommerciabilità: Sebbene a volte si utilizzi il termine “incommerciabile”, la mancanza di agibilità non comporta la nullità dell’atto di vendita (come accade per gli abusi edilizi), ma piuttosto l’inadempimento del venditore e il conseguente diritto alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno.
Due Ipotesi Distinte: Mancanza dei Requisiti vs. Mancanza della Semplice Certificazione
È fondamentale distinguere due scenari con conseguenze diverse:
Mancanza dei Requisiti di Agibilità: Se la certificazione manca perché non sussistono i requisiti di agibilità (previsti all’epoca della fine lavori), è diritto dell’acquirente alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno. La maggior parte dei casi giurisprudenziali riguarda proprio questa situazione.
Mancanza della Semplice Certificazione: Se l’edificio aveva tutti i requisiti di agibilità al momento della fine dei lavori, ma la certificazione non è stata richiesta o è irreperibile, in questo caso, la mancanza della certificazione può essere considerata un vizio dell’immobile e può dar luogo a un risarcimento del danno, a meno che non sia stata espressamente dichiarata dal venditore e accettata dall’acquirente.
Per gli edifici di vecchia costruzione, la normativa applicabile è quella vigente all’epoca della loro realizzazione o dell’ultimo intervento significativo. Il venditore non è obbligato ad adeguare l’edificio a normative sopravvenute né a richiedere una nuova certificazione di agibilità se non sono stati eseguiti interventi che ne influenzano l’agibilità.
Raccomandazione
Per evitare problemi, è fortemente consigliabile che qualsiasi questione relativa all’agibilità sia discussa apertamente e regolamentata con una clausola specifica nel contratto preliminare e nell’atto di compravendita. In mancanza di una rinuncia espressa e inequivocabile da parte del promissario acquirente, la mancanza della certificazione di agibilità rappresenta un inadempimento del promittente venditore.
Speriamo che questa sintesi vi sia utile per le vostre valutazioni immobiliari. Per qualsiasi dubbio o necessità di approfondimento, non esitate a contattarci.
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