Ottime Notizie Fiscali per le Vendite Immobiliari “Separate”: Niente Più Tasse sui “Redditi Diversi”

Ottime Notizie Fiscali per le Vendite Immobiliari “Separate”: Niente Più Tasse sui “Redditi Diversi”!
Cari lettori,
Abbiamo un aggiornamento importante che porta chiarezza e buone notizie per chi si trova a gestire la vendita di immobili in modo particolare, come nel caso di genitori che acquistano un immobile intestando la nuda proprietà ai figli e l’usufrutto a sé stessi. Si è conclusa un’incertezza che aveva preoccupato molti, grazie a un chiarimento normativo fondamentale.
La Problematica: Un Rischio di Tassazione Ingiusta
Fino a poco tempo fa, l’Agenzia delle Entrate aveva sollevato dei dubbi interpretativi sulle nuove norme che tassano come “redditi diversi” i proventi derivanti dalla costituzione di diritti reali, tra cui l’usufrutto. L’interpretazione controversa era che si configurasse una “costituzione di usufrutto” e quindi una tassazione, anche quando il titolare della piena proprietà vendeva l’immobile a due o più soggetti che si intestavano separatamente la nuda proprietà e il diritto di usufrutto. Questo significava che, in capo al venditore, poteva essere tassata la parte del prezzo di vendita corrispondente al valore dell’usufrutto. Un esempio frequente di questa situazione si verifica quando i genitori decidono di acquistare un appartamento intestando la nuda proprietà al figlio (per evitare la futura successione) e l’usufrutto a sé stessi.
La Soluzione Definitiva: L’Interpretazione Autentica di Luglio 2025
Fortunatamente, questo rischio di tassazione è rientrato! Grazie a una norma interpretativa approvata su richiesta del Consiglio Nazionale del Notariato, con l’emendamento 1.24 al Decreto-legge Fiscale (Luglio 2025), è stata fornita un’interpretazione autentica della disciplina dei redditi diversi.
Questa nuova norma chiarisce che:

• Il reddito derivante dalla concessione di usufrutto o dalla costituzione di altri diritti reali di godimento su un bene immobile costituisce un reddito diverso imponibile solo quando il soggetto disponente mantiene un diritto reale sul bene immobile.
• Al contrario, si qualifica come plusvalenza se il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene.
  Ritornano le Regole Tradizionali per la Plusvalenza
  Ciò significa che, quando la vendita dell’immobile è integrale, anche se a soggetti diversi per nuda proprietà e usufrutto, non si configura più una “costituzione di usufrutto” separata ai fini della tassazione come reddito diverso.
  Ritornano, dunque, pienamente applicabili le regole abituali per la vendita di un fabbricato o di un terreno (non edificabile) da parte di un privato, che normalmente non è soggetta alle imposte sulla plusvalenza se:
• sono trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto,
• il bene è pervenuto per successione,
• o se il venditore è stato residente nell’abitazione per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione.
  Questa importante novità porta maggiore certezza e trasparenza per le operazioni immobiliari complesse, eliminando un potenziale onere fiscale inatteso per i privati.