Comprendere i Contratti di Locazione

Navigare nel mondo dei contratti di locazione può sembrare complesso, data la varietà di opzioni e normative. Questa newsletter offre una panoramica per aiutarvi a comprendere meglio le diverse tipologie di contratti d’affitto e i loro aspetti fondamentali.

Forma Scritta e Registrazione Obbligatoria

Innanzitutto, è fondamentale sapere che il contratto di affitto deve obbligatoriamente avere la forma scritta, inoltre, è obbligatoria la registrazione del contratto. La registrazione deve essere effettuata presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma del contratto. Per la registrazione, è necessario recarsi presso gli uffici dell’Agenzia delle entrate del Territorio, oppure registrando il contratto telematicamente accedendo al sito dell’Agenzia delle Entrate. La registrazione si considera conclusa solo dopo questo passaggio.

Principali Tipologie di Contratto di Locazione

Contratto 4 anni + 4 anni: Il contratto di locazione a canone libero è comunemente identificato come il contratto 4 + 4. Questo nome deriva dalla sua durata in anni 4 + 4. È descritto come il contratto di locazione a canone libero più utilizzato. La differenza fondamentale tra il contratto a canone libero e il contratto a canone calmierato (o concordato) è la determinazione del canone di affitto. Mentre nel contratto a canone calmierato il canone è stabilito tramite accordi territoriali tra le associazioni di categoria nei Comuni ad alta tensione abitativa, risultando più basso della media e soggetto ad agevolazioni fiscali, nel contratto a canone libero (il 4+4) il canone viene concordato liberamente tra le parti (questa è l’implicazione del termine “libero”). La disciplina delle locazioni trova regolamentazione sia nel Capo VI del codice civile (artt. 1571-1614 c.c.) che in diverse leggi specifiche, come la Legge 431/1998 per la locazione ad uso abitativo. La legge prevede comunque i principi cui locatore (proprietario) e conduttore (inquilino) devono attenersi nella predisposizione del contratto. In sintesi, il contratto a canone libero, noto come 4 + 4, è la tipologia più diffusa per le locazioni abitative in cui il canone di affitto è determinato dall’accordo tra locatore e conduttore, a differenza di altre tipologie come il canone calmierato che seguono specifiche tabelle territoriali.
Contratto a canone calmierato: Questo tipo di contratto prevede agevolazioni fiscali e canoni di affitto più bassi rispetto alla media. Il canone viene stabilito tramite la trattativa territoriale tra le associazioni di categoria nei Comuni ad alta tensione abitativa. Per ogni zona del Comune, viene determinata una fascia di oscillazione del canone. Il canone effettivo è calcolato in base a elementi come la tipologia dell’alloggio, le condizioni di manutenzione, le pertinenze e gli impianti, rapportati all’ambito delle zone. Il canone così definito è considerato un canone legale, e qualsiasi patto che stabilisca un affitto superiore è nullo, dando diritto alla restituzione delle somme pagate in eccesso. Questi contratti devono utilizzare uno schema tipo obbligatorio allegato a un Decreto Ministeriale e recepito dagli accordi territoriali. Le tabelle con i valori dei canoni si possono trovare presso gli uffici del Comune o le sedi delle organizzazioni sindacali degli inquilini e della proprietà. Tra le caratteristiche importanti di questo contratto vi sono: rinnovo tacito in assenza di disdetta, possibilità di recesso anticipato per l’inquilino, Istat non superiore al 75%, ricorso a una Commissione di conciliazione in caso di contrasti, interessi legali sul deposito, richiamo agli accordi sulle spese condominiali e una descrizione dettagliata dello stato dell’alloggio.
Contratto transitorio: Questi contratti hanno una durata non superiore a diciotto mesi. Devono riguardare esigenze transitorie reali del proprietario o dell’inquilino, espressamente indicate nel contratto. Il canone d’affitto nelle aree metropolitane e nei capoluoghi di provincia non può superare quello stabilito negli accordi territoriali del canale concertato (canone calmierato). Anche i contratti transitori devono utilizzare uno schema tipo obbligatorio allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali. Una garanzia contro simulazioni è data dall’obbligo del proprietario di riconfermare i motivi di transitorietà alla scadenza; se non lo fa, il contratto si trasforma in un normale contratto quattro più quattro a canone calmierato.
Contratto per studenti fuori sede: Quando si parla di studenti fuori sede, ci si riferisce a coloro che si trasferiscono in una città diversa dalla propria per motivi di studio. Per questa specifica categoria di inquilini, esiste una tipologia di contratto di locazione che è stata introdotta ad hoc e che rientra nello schema più ampio dei contratti ad uso transitorio, ma è modulata per le esigenze degli studenti universitari. Ecco le caratteristiche principali di questo contratto: È un contratto studiato per gli studenti che si spostano per frequentare un’università lontana dal comune di residenza. Riguarda gli “studenti fuori sede”. L’immobile locato deve essere situato nel Comune in cui ha sede l’Università o in un Comune limitrofo. Forma e Registrazione: Come per tutti i contratti di affitto, è obbligatorio che il contratto ad uso transitorio per studenti abbia la forma scritta. È altresì obbligatoria la registrazione del contratto. La responsabilità della registrazione ricade sul proprietario di casa, che deve procedere entro un mese dalla stipula. Entro 60 giorni dalla data di registrazione, il proprietario deve comunicare l’avvenuta registrazione agli inquilini. La mancata registrazione o una dichiarazione parziale del canone può comportare sanzioni pecuniarie per il locatario. Durata: La durata di questo tipo di contratto per studenti universitari è specifica e diversa da quella del contratto transitorio “generico”. Mentre i contratti transitori “generici” non possono superare i diciotto mesi, il contratto per studenti fuori sede ha una durata minima di 6 mesi e una massima di 36 mesi. Determinazione del Canone: A differenza del contratto a canone libero (4+4) dove il canone è concordato liberamente, nel contratto per studenti fuori sede il canone è definito negli accordi comunali. Questi accordi vengono stipulati tra le Aziende per il diritto allo studio, le associazioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare. Tali accordi tengono conto di vari fattori come la durata del contratto, la presenza di mobilio, particolari clausole e le modalità di rilascio. Le fonti indicano che il contratto concordato ad uso per studenti universitari fuori sede prevede lo stesso canone dei contratti ad uso abitativo convenzionato o a canone concordato. Modello Contrattuale: Questo tipo di contratto deve utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato a un Decreto Ministeriale (Decreto Ministeriale 30.12.2002 secondo una fonte) e recepito dagli accordi territoriali. Il contratto concordato ad uso per studenti universitari fuori sede, in particolare, deve utilizzare unicamente il modello di contratto concordato. Rinnovo e Recesso: Alla prima scadenza, il contratto è automaticamente rinnovabile a vantaggio dello studente-inquilino; ciò significa che il proprietario non può risolvere il contratto a quella scadenza. In mancanza di disdetta da parte dell’inquilino (da comunicare almeno 3 mesi prima della scadenza), il contratto si rinnova automaticamente per lo stesso periodo. Alla scadenza della proroga, il contratto termina automaticamente e per proseguire è necessario stipularne uno nuovo. L’inquilino ha la facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitare con raccomandata R/R almeno 3 mesi prima. In un contratto cointestato tra più studenti, è previsto il recesso unilaterale di ciascun inquilino e la possibilità per un altro studente di subentrare per la durata residua del contratto. Aspetti Fiscali: Questi contratti possono usufruire delle medesime agevolazioni fiscali dei contratti a canone concordato. È possibile optare per il regime della cedolare secca. Quando si opta per la cedolare secca con un canone concordato (come avviene in questa tipologia di contratto), l’aliquota applicabile è del 10%. Oltre a questo, gli studenti fuori sede (o coloro che sostengono l’onere per familiari a carico, come i genitori, anche se il contratto è intestato a loro) possono beneficiare di una detrazione fiscale del 19% sui canoni effettivamente pagati, fino a un massimo di €2.633,00 annui.
Pagamento del Canone e Sfratto: Il contratto di locazione stabilisce le scadenze per il pagamento del canone. Il mancato pagamento entro 20 giorni dalla scadenza prevista comporta la risoluzione del contratto. Lo sfratto è il provvedimento con cui il Giudice ordina all’inquilino di riconsegnare l’appartamento, ad esempio per finita locazione alla scadenza del contratto. Recesso Anticipato dell’Inquilino
L’inquilino ha la possibilità di recedere in anticipo dal contratto in due casi: Se questa possibilità è esplicitamente prevista in una clausola del contratto. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali, in presenza di gravi motivi (come trasferimenti di lavoro o gravi situazioni familiari). In entrambi i casi, l’inquilino deve dare preavviso al proprietario, solitamente con un termine di sei mesi, anche se il contratto può indicare un termine minore.
La Cedolare Secca: Le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di usufrutto, che non locano l’immobile nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni, possono optare per il regime della cedolare secca. Questa opzione può essere esercitata per unità immobiliari delle categorie catastali da A1 ad A11 (esclusa A10), locate ad uso abitativo, e per le relative pertinenze locate congiuntamente o successivamente con lo stesso conduttore. Dal 2019, era applicabile anche ai locali commerciali di categoria C/1 con superficie fino a 600 mq. La cedolare secca non può essere applicata a contratti con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o lavoro autonomo, salvo l’eccezione per i locali C/1 nel 2019. Anche per le locazioni brevi (durata non superiore a 30 giorni, stipulate da persone fisiche fuori dall’attività d’impresa) è possibile optare per la cedolare secca. Dal 2024, l’aliquota è del 21% per i redditi derivanti dal primo immobile destinato a locazione breve scelto dal contribuente, e del 26% a partire dalla seconda abitazione. L’attività si considera imprenditoriale se si destinano a locazione breve più di quattro appartamenti nell’anno. Il locatore può revocare l’opzione per la cedolare secca in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, o esercitarla nuovamente in annualità successive alla revoca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, se dovuta. In caso di proroga del contratto, l’opzione per la cedolare secca deve essere confermata contestualmente alla comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della precedente proroga. In caso di risoluzione anticipata, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per la cedolare secca; è comunque necessario comunicare la risoluzione presentando il modello RLI compilato.
Subaffitto: Il subaffitto è una pratica che, in linea di massima, rientra tra le possibilità del conduttore (l’inquilino). Tuttavia, è fondamentale attenersi sempre al contratto di locazione principale.
Cosa dice la legge (Codice Civile)
L’articolo 1594 del Codice Civile stabilisce che il conduttore, salvo patto contrario, ha la facoltà di sublocare la cosa che gli è stata locata. Questo significa che il subaffitto è una pratica legale, a meno che nel contratto di affitto principale non sia stata esplicitamente vietata la sublocazione attraverso una clausola specifica.
Tipologie di subaffitto
Ci sono due tipologie principali di subaffitto:
1. Subaffitto Parziale: Prevede che venga subaffittata solo una porzione della casa, ad esempio una stanza in più.
2. Subaffitto Totale: Prevede che il locatario ceda l’intera abitazione per un determinato periodo.
Regole per le diverse tipologie Subaffitto Parziale: Per il subaffitto parziale non è necessaria l’autorizzazione esplicita del proprietario di casa, a meno che, come detto, il contratto principale non contenga una clausola che lo vieti espressamente. Se il subaffitto parziale è consentito, l’inquilino ha l’onere di comunicare al locatore il nominativo del subconduttore, la durata del contratto di subaffitto e i vani che sono stati subaffittati. Subaffitto Totale: È importante sottolineare che non è possibile subaffittare interamente un immobile senza il consenso del locatore. Il padrone di casa deve autorizzare il subaffitto totale, e questa possibilità dovrebbe essere prevista da un’apposita clausola nel contratto di affitto principale. In nessun caso è possibile cedere l’intero contratto di locazione principale a terzi senza il consenso del locatore. Conseguenze di un subaffitto non autorizzato. Se il subaffitto totale o la cessione del contratto avvengono senza il dovuto consenso del proprietario, ciò può essere motivo di sfratto con risoluzione per grave inadempienza da parte dell’inquilino che ha subaffittato. Registrazione del contratto di subaffitto. Il contratto deve sempre essere registrato presso lAgenzia delle entrate. In sintesi, il subaffitto è generalmente legale, ma la sua ammissibilità e le modalità dipendono dalla tipologia (parziale o totale) e, soprattutto, dalle clausole presenti nel contratto di locazione originale stipulato con il proprietario.
Comodato: Ecco le sue caratteristiche principali:
Definizione e Natura: È un contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa (mobile o immobile) affinché se ne serva per un determinato tempo o uso, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. La sua caratteristica fondamentale è che consente di utilizzare un bene senza versare alcun corrispettivo. Questa è la differenza principale rispetto alla locazione (affitto), che prevede il pagamento di un canone. Si tratta di un contratto gratuito. Forma del Contratto: Per il comodato d’uso gratuito, la forma è solitamente libera. Non è strettamente necessario che il contratto sia redatto per iscritto, anche nel caso di comodato immobiliare con durata superiore ai nove anni, a meno che non ricorrano specifici casi indicati dall’articolo 1350 del codice civile. È possibile stipularlo anche in forma orale. Tuttavia, è consigliabile la redazione scritta in quanto il contratto firmato è vincolante per entrambe le parti e rappresenta una garanzia. È importante anche per ottenere una data certa a fini probatori. Registrazione: Per i beni mobili: Se il contratto di comodato verbale non è soggetto all’obbligo di registrazione. Se stipulato in forma scritta per beni mobili, può essere registrato volontariamente pagando l’imposta di registro. Per i beni immobili: Secondo l’Agenzia delle Entrate, il comodato avente ad oggetto immobili è soggetto a registrazione in termine fisso se stipulato in forma scritta. Questo vale sia per scritture private (autenticate o meno) che per atti pubblici. Le fonti indicano che un contratto in forma orale “non ha necessità di essere registrato”. Termini per la registrazione (se obbligatoria/volontaria): Entro 30 giorni dalla data dell’atto per la scrittura privata non autenticata; entro 30 giorni se in forma notarile; entro 60 giorni se stipulato all’estero. Costi di registrazione: L’imposta di registro è pari a 200 euro. Per i contratti in forma scritta, è dovuta anche l’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe. Per i contratti a tempo determinato, in caso di rinnovo, l’imposta di registro deve essere pagata nuovamente, cosa che non avviene per quelli a tempo indeterminato. Chi paga: Le spese di registrazione sono a carico di entrambe le parti in solido tra loro. Rischio fiscale: L’utilizzo del comodato per aggirare gli obblighi fiscali legati al pagamento di un affitto (simulando una gratuità che non c’è) può portare a conseguenze legali e sanzioni. Anche se il comodatario subaffitta l’immobile, il reddito fondiario resta in capo al proprietario-comodante. Durata: Il contratto ha la caratteristica di avere un limite di tempo concordato dalle parti in base all’uso specifico del bene. Se non viene pattuito un termine finale o non è intuibile dall’uso, il contratto è definito “precario” ai sensi dell’articolo 1810 c.c.. Recesso e Disdetta: Il comodante (chi concede il bene) può richiedere la chiusura anticipata del contratto prima della scadenza concordata in caso di necessità urgente o imprevisto. Il recesso deve essere comunicato alla controparte, preferibilmente tramite raccomandata A/R, con eventuale preavviso e richiesta di restituzione. Se il contratto era stato registrato, la disdetta va comunicata all’Agenzia delle Entrate. Vantaggi e Rischi: Può essere fatto in forma orale, i costi sono ridotti (solo registrazione se scritta). È possibile usufruire di agevolazioni per il pagamento dell’IMU (riduzione del 50% della base imponibile per case date in comodato a figli o parenti, escluse categorie di lusso/pregio). Il comodatario non paga le spese straordinarie (a carico del comodante). Il comodante potrebbe dover risarcire il comodatario per danni se ne era a conoscenza. Per il comodante, il principale rischio è dover restituire l’immobile in caso di urgenza (minore stabilità rispetto a un affitto). Il comodatario non può concedere l’oggetto a terzi senza il consenso del comodante; una violazione di questa norma dà diritto al comodante di richiedere l’immediata restituzione dell’immobile e un risarcimento danni. Residenza: È possibile richiedere la residenza presso l’immobile dato in comodato d’uso, rivolgendosi all’ufficio anagrafe. Se il comodato è a tempo determinato, la residenza non può più essere mantenuta nella casa dopo la scadenza del contratto. IMU e TARI: Per gli immobili concessi in comodato, l’IMU è dovuta dal proprietario (o titolare di diritto reale di godimento). In sintesi, il contratto di comodato d’uso è un modo per concedere l’utilizzo di un bene gratuitamente. Per gli immobili, se stipulato in forma scritta, richiede la registrazione. Consente potenzialmente agevolazioni sull’IMU per i comodati a parenti. Il comodatario non può sub-affittare senza consenso.

Importanza dell’Assistenza

La fase di trattative e stipula di un contratto di locazione è molto importante data la varietà di contratti e la normativa di riferimento. La legge 431/98 offre la possibilità di stipulare diverse tipologie di contratti per venire incontro alle diverse esigenze, e sempre opportuno rivolgersi ad una Agenzia immobiliare.

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